Analisi di convenienza del ricorso al rent to buy in alternativa all’acquisto di un immobile

Vincenzo Giannotti

Il rent to buy è un contratto atipico disciplinato dall’art. 23 del d.l. n. 133/2014 (decreto “sblocca Italia”) che estende questa possibilità anche agli enti pubblici. Il contratto prevede la consegna da parte del proprietario fin da subito dell’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone suddiviso in due parti, la prima per il godimento del bene e la seconda in conto prezzo del futuro acquisto. Il negozio giuridico, infine, prevede che dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo la parte dei canoni pagati in conto prezzo. In considerazione della crisi del mercato immobiliare potrebbe essere di particolare interesse, da parte degli enti locali che hanno necessità di acquistare un immobile per fini istituzionali, prevedere questa formula di acquisto futuro rispetto all’opzione di acquisto dell’immobile ad esempio mediante accensione di mutuo. L’articolo dimostra le condizioni giuridiche, fiscali, contabili e di analisi economico-finanziaria di una eventuale scelta operata da un ente locale.

Il contratto di rent to buy

Il contratto è disciplinato dall’art. 23 del d.l. n. 133/2014 (decreto “sblocca Italia”). Il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. È caratterizzato da una duplice fase: una prima, assimilabile a un rapporto di locazione (con applicazione anche di regole previste in materia di usufrutto), e una seconda, eventuale, che prevede l’acquisto del bene da parte del conduttore.
Il contratto è trascrivibile (con effetti c.d. prenotativi e di opponibilità a terzi anche durante la fase del godimento, ex art. 23, comma 3) per un periodo non superiore a dieci anni.

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