Quali requisiti per la cessione di cubatura?

Mario Petrulli

La cessione di cubatura richiede l’omogeneità delle aree e la prossimità dei fondi. Questo è quanto stabilito da una recente sentenza del Tribunale amministrativo della Regione Puglia. Esaminiamo i fatti e commentiamo nel dettaglio la decisione del T.A.R.

Il fatto

Un imprenditore agricolo richiede il permesso di costruire con cessione di cubatura fra più aree di proprietà; il comune, tuttavia, non concede il titolo perché non ritiene sussistente l’effettiva e significativa vicinanza dei fondi.
L’interessato impugna il diniego sostenendo che, secondo la normativa regionale, per le aziende agricole è comunque possibile la cessione di cubatura fra lotti non confinanti.

Il commento

La pratica contrattuale conosce da tempo accordi fra privati proprietari (c.d. “trasferimenti di cubatura”) mediante i quali uno di loro “cede” ad un altro la facoltà di edificare, esistente sul suo terreno secondo le norme urbanistiche, affinché il cessionario possa avvalersi di tale facoltà per ottenere dal comune, in sede di rilascio del permesso di costruire, l’autorizzazione a realizzare un volume edilizio maggiore di quello che gli spetterebbe, sul terreno di sua proprietà, secondo le previsioni della pianificazione vigente.

Come noto, il presupposto logico dell’asservimento dev’essere rinvenuto nella indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia (per come configurato negli atti pianificatori), della materiale collocazione dei fabbricati, atteso infatti che, per il rispetto dell’indice di fabbricabilità fondiaria, assume esclusiva rilevanza il fatto che il rapporto tra area edificabile e volumetria realizzabile nella zona di riferimento resti nei limiti fissati dal piano, risultando del tutto neutra l’ubicazione degli edifici all’interno del comparto. Ne deriva che è certamente consentito computare la superficie di un lotto vicino, ai fini della realizzazione, in un altro lotto, della cubatura assentibile in quello asservito, sul rilievo della indifferenza, per il comune, della materiale ubicazione degli edifici, posto che l’interesse dell’amministrazione si appunta sulla diversa verifica del rispetto del rapporto tra superficie edificabile e volumi realizzabili nell’area di riferimento, e cioè dell’indice di fabbricabilità fondiaria.

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