Limiti legali e negoziali per distanze tra edifici, luci e vedute

Mario Petrulli

Tra le limitazioni al diritto a costruire, da prendere in considerazione ai fini del rilascio dei titoli edilizi, la giurisprudenza ha operato un’accurata distinzione tra limiti legali e limiti negoziali nei casi delle distanze tra edifici, luci e vedute. La differenziazione non è inutile, ma, al contrario, nettamente importante per i riflessi pratici sull’attività istruttoria che l’ufficio tecnico è chiamato a svolgere ai fini del rilascio del titolo richiesto.

Limiti legali

I limiti legali dell’attività edificatoria riguardano essenzialmente i rapporti tra proprietari di fondi finitimi e sono da rinvenire principalmente nella disciplina contenuta nel libro terzo, capo II, del codice civile: si tratta delle prescrizioni in materia di distanze tra edifici, luci e vedute. Nel prospetto seguente sono riportate quelle più rilevanti.

DISTANZE TRA EDIFICI

Art. 873 – Distanze nelle costruzioni
Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Art. 889 – Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi
Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.
Per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.

Art. 890 – Distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi
Chi presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, vuole fabbricare forni, camini, magazzini di sale, stalle e simili, o vuol collocare materie umide o esplodenti o in altro modo nocive, ovvero impiantare macchinari, per i quali può sorgere pericolo di danni, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza.

Art. 891 – Distanze per canali e fossi
Chi vuole scavare fossi o canali presso il confine, se non dispongono in modo diverso i regolamenti locali, deve osservare una distanza eguale alla profondità del fosso o canale. La distanza si misura dal confine al ciglio della sponda più vicina, la quale deve essere a scarpa naturale ovvero munita di opere di sostegno. Se il confine si trova in un fosso comune o in una via privata, la distanza si misura da ciglio a ciglio o dal ciglio al lembo esteriore della via.

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