L’edilizia privata dopo la conversione in legge del decreto Semplificazioni

Andrea Ferruti

In un precedente contributo pubblicato su questa Rivista ci si era riservati di tornare sull’impatto che il decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. decreto Semplificazioni) avrebbe avuto sulla definizione degli interventi edilizi e, più in generale, sul d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Ora, con l’intervenuta approvazione della legge di conversione 11 settembre 2020, n. 120 (entrata in vigore lo scorso 15 settembre 2020) e la relativa stabilizzazione delle modifiche, è possibile dare conto degli effetti su un quadro normativo comunque in perenne divenire.

L’art. 10 del decreto legge n. 76/2020 (come modificato dalla legge n. 120/2020), infatti, opera secondo due linee di intervento:
• la prima mediante numerose interpolazioni del d.P.R. 380/2001 al dichiarato scopo di semplificare le procedure edilizie e assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo;
• la seconda attraverso modifiche “estravaganti” che, seppure collocate fuori dalla raccolta ufficiale costituita dal Testo Unico Edilizia, incidono notevolmente su quest’ultimo disponendo, ad esempio, la proroga dei termini di inizio e di ultimazione dei lavori del permesso di costruire, disciplinati, in via generale, dall’art. 15, d.P.R. 380/2001.

Svolte queste considerazioni introduttive, quindi, è possibile passare in rassegna queste due linee di azione individuate dall’art. 10, decreto Semplificazioni.

Le principali modificazioni del Testo Unico Edilizia

La ristrutturazione ricostruttiva

L’art. 2-bis, comma 1-ter, lettera a) del Testo Unico Edilizia, relativo alle deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati (ma in realtà alla c.d. ristrutturazione ricostruttiva), è sostituito integralmente da una nuova formulazione che si compone di tre periodi.
Con il primo periodo del nuovo comma 1-ter viene stabilito che, nei casi di interventi comportanti la demolizione e ricostruzione di edifici e fermo restando quanto già previsto dalla normativa previgente, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti, non essendo più richiesto il rispetto del vincolo del medesimo sedime e del vincolo della medesima sagoma.
Con il secondo periodo del nuovo comma 1-ter viene disposto, poi, che gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito.
Con il terzo periodo del nuovo comma 1-ter, infine, viene disposto che, in alcune zone di seguito elencate, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni dei vigenti strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica e i pareri degli enti preposti
alla tutela. Si tratta delle zone omogenee A di cui al d.m. 1444/1968; di quelle ad esse zone assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali; dei centri e nuclei storici consolidati e di ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico. Superfluo osservare come tale formulazione costituisca una battuta di arresto rispetto alle esigenze di rigenerazione urbana proclamate all’inizio dell’art. 10, decreto Semplificazioni.

La ristrutturazione edilizia

In via speculare rispetto all’ampliamento della definizione di manutenzione straordinaria, inoltre, sono stati integralmente sostituiti il terzo e quarto periodo dell’art. 3, comma 1, lettera d), Testo Unico Edilizia in tema di ristrutturazione edilizia. In particolare, l’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia è stato esteso anche agli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

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