Pertinenze edilizie: guida operativa alla loro individuazione e gestione

Mario Petrulli

Le pertinenze edilizie intese secondo i dettami del codice civile (cfr. art. 817) si contraddistinguono per il rapporto durevole a servizio o ad ornamento di un bene principale; la nozione di pertinenza edilizia, invece, secondo una consolidata giurisprudenza, è più ristretta e ben può verificarsi il caso in cui un bene possa considerarsi pertinenza a livello civilistico e bene autonomo necessitante di un titolo abilitativo a livello edilizio.

Proprio la giurisprudenza ha evidenziato quali sono i criteri da utilizzare per individuare le pertinenze edilizie: li elencheremo nel paragrafo seguente.

I criteri per individuare una pertinenza edilizia

Il primo, in realtà, è stato già previsto dal legislatore nel Testo Unico Edilizia: l’art. 3, lett. e), punto e.6 pone il limite del 20% del volume dell’abitazione principale, superato il quale il manufatto non potrà mai essere considerato pertinenza ma diventa nuova costruzione; ed infatti, è stato affermato che “Da ciò dunque si ricava la norma di principio in forza della quale la pertinenza urbanistico-edilizia non può avere un volume superiore del 20% rispetto all’edificio principale”.

La medesima norma, inoltre, consente alle norme tecniche degli strumenti urbanistici di prevedere quali interventi pertinenziali, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, perdono il carattere della pertinenzialità per assumere la qualità di nuove costruzioni.

In sintesi, perciò, gli interventi pertinenziali devono considerarsi interventi di nuova costruzione solo se qualificati come tali dalle norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, ovvero se comportano la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Gli altri criteri sono stati individuati:
• nel collegamento di stretta e necessaria consequenzialità funzionale con l’abitazione principale in termini oggettivi, prescindendo cioè dalla destinazione soggettivamente data dal destinatario;
• nel rapporto di servizio e non di integrazione con la cosa principale, allo scopo di renderne più agevole e funzionale l’uso di quest’ultima;
• nella non utilizzazione autonoma della pertinenza;
• nell’esiguo impatto sullo stato dei luoghi;
• nell’assenza di un autonomo valore di mercato;
• nella modestia del volume sviluppato, così da non incidere sul carico urbanistico;
• nel non contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti e con quelli eventualmente soltanto adottati.

(continua a leggere...)