Profili urbanistico-edilizi nella compravendita immobiliare dopo le ss.uu. di Cassazione

Andrea Ferruti

Da sempre, chi si accinge a comprare o vendere un immobile si trova di fronte all’esigenza di mettere ordine nei profili urbanistico-edilizi del bene. Si va, gradatamente, dalla mera indicazione del titolo originario in base al quale è stata autorizzata la costruzione fino a giungere all’esame puntiglioso degli elaborati progettuali sottostanti. Il tutto, senza voler approfondire in questa sede i connessi profili di conformità tra lo stato di fatto e le risultanze catastali.

In questo variegato contesto, poi, la Vulgata è stabilire se la costruzione è ante o post 1° settembre 1967. Nel primo caso, le ricerche del titolo e degli elaborati progettuali sono considerate sostanzialmente inutili, ritenendosi di poter procedere alla compravendita del bene mercé una semplice dichiarazione negoziale in tal senso, mentre nel secondo caso scatta il panico tra gli operatori del settore che si affannano in ricerche presso archivi (più o meno completi) per accertare la “legittimità delle preesistenze” che, a rigore, spetterebbe alla p.a. provare e non, viceversa, fare capo al privato.

In sostanza, per le compravendite immobiliari ci si trova spesso di fronte ad un patrimonio comune di informazioni ripetuto in modo tralatizio, senza cioè un preciso riferimento normativo o giurisprudenziale.

La sentenza della Corte di Cassazione, ss.uu., n. 8230/2019

Ora, dopo la sentenza della Corte di Cassazione, sezioni unite, 22 marzo 2019, n. 8230, di cui si è avuta larga eco anche nella stampa non specializzata, tale matassa è stata dipanata con una pronuncia che mette ordine nella delicata materia dei trasferimenti immobiliari, appianando il contrasto sulla natura “formale” o “sostanziale” delle nullità previste dagli artt. 17 e 40, legge 28 febbraio 1985, n. 47, altrimenti nota come “legge sul primo condono”, nonché dall’art. 46, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, c.d. “Testo Unico Edilizia”.

Gli interessi in gioco, infatti, vanno dal contrasto all’abusivismo edilizio alla certezza delle situazioni giuridiche, fino ad arrivare alla tutela dell’acquirente.
Nel rinviare alla lettura integrale della sentenza, quindi, giova dar conto dei passi salienti della stessa, laddove sono passate in rassegna anche dal punto di vista storico le principali tematiche in tema di nullità degli atti traslativi e dei (non semplici) rapporti tra normativa civilistica ed urbanistica.

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